近年來，中國經(jīng)濟(jì)步入全新發(fā)展階段，經(jīng)濟(jì)增長速度適度放緩，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，對(duì)質(zhì)量、效益和可持續(xù)性的追求成為核心目標(biāo)，旨在實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的深度調(diào)整、轉(zhuǎn)型升級(jí)與可持續(xù)發(fā)展。在此背景下，存量資產(chǎn)單純依賴租金競(jìng)價(jià)征集承租方的模式，已不再符合當(dāng)下市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與投資者需求，市場(chǎng)迫切需要?jiǎng)?chuàng)新交易模式。青島產(chǎn)交所通過探索“線下評(píng)審 + 網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)”新模式，讓地標(biāo)性的老舊寫字樓、廠房煥發(fā)新生，迎來“第二春”，曾經(jīng)門可羅雀的“老破大”，如今成為能為城市“引流賦能”的“網(wǎng)紅”拍照打卡點(diǎn)，完成華麗蝶變。

一、項(xiàng)目背景

漳浦路項(xiàng)目隸屬于青島能源開發(fā)有限公司，被列入市直國企低效存量土地盤活利用清單。項(xiàng)目標(biāo)的物包括部分園區(qū)場(chǎng)地、建筑物及地下煤庫，共計(jì)可利用建筑面積15858.19平方米。建筑物為框架結(jié)構(gòu)，原建設(shè)及驗(yàn)收手續(xù)齊全，歷史原因部分未辦理產(chǎn)權(quán)證，房屋建成年代較久，部分水電等配套設(shè)施已斷開。地下煤庫現(xiàn)狀一層，層高約7米，建筑面積2078平方米。

二、存量資產(chǎn)成功招商，低效園區(qū)華麗轉(zhuǎn)身

一是因項(xiàng)施策，業(yè)務(wù)創(chuàng)新。經(jīng)過與青島能源集團(tuán)前期多次洽談?wù)钠致讽?xiàng)目招商具體需求，青島產(chǎn)交所首先分析了項(xiàng)目歷史成因與現(xiàn)狀，模擬參照類似業(yè)務(wù)相關(guān)規(guī)定，組織業(yè)務(wù)、風(fēng)控等內(nèi)部專業(yè)團(tuán)隊(duì)與外部法律顧問共同研究，論證項(xiàng)目可行性，因項(xiàng)施策，設(shè)計(jì)招商合作方案。青島產(chǎn)交所安排專人與委托方對(duì)接招募合作方材料清單，規(guī)范信息發(fā)布內(nèi)容，完善交易條件；根據(jù)委托方對(duì)運(yùn)營合作方要求，設(shè)計(jì)遴選方案，做好后續(xù)服務(wù)準(zhǔn)備工作，推動(dòng)項(xiàng)目入市公開掛牌，既保證依法合規(guī)，又突出特色亮點(diǎn)。

二是多措并舉，拓寬渠道。為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成功招商，青島產(chǎn)交所多措并舉，拓寬宣傳渠道：1.漳浦路項(xiàng)目入市掛牌準(zhǔn)備階段，青島產(chǎn)交所即在網(wǎng)站“招商項(xiàng)目”欄目發(fā)布簡要信息，為該項(xiàng)目正式入市掛牌交易預(yù)熱造勢(shì)，吸引社會(huì)更多意向合作方關(guān)注；2.漳浦路項(xiàng)目正式掛牌后，青島產(chǎn)交所根據(jù)以往成交數(shù)據(jù)信息，篩選符合項(xiàng)目預(yù)期的潛在意向合作方，有針對(duì)性地定點(diǎn)單獨(dú)推送項(xiàng)目信息，擴(kuò)大信息宣傳，提高項(xiàng)目效率。

三是組織競(jìng)談，成功招商。信息披露截止，漳浦路項(xiàng)目成功征集到了意向合作方。按照信息披露公告要求，青島產(chǎn)交所組織競(jìng)爭(zhēng)性談判。委托方通過青島陽光采購平臺(tái)，從專家?guī)熘谐檫x專家，與委托方代表一起組成評(píng)審小組；評(píng)審小組從報(bào)價(jià)、業(yè)績及運(yùn)營能力、產(chǎn)業(yè)方向、投資收益分析等四個(gè)方面與意向合作方進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交流和評(píng)審，最終選定合作方，促成項(xiàng)目成功招商。該項(xiàng)目掛牌底價(jià)（租賃期總租金）1.20億元，以競(jìng)爭(zhēng)性談判的方式確定合作方，最終成交總租金1.32億元，溢價(jià)率達(dá)到10%。

三、“線下評(píng)審 + 網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)”模式優(yōu)勢(shì)

（一）交易組織方式升級(jí)

1.突破單一競(jìng)價(jià)局限：網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)雖是目前產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)公認(rèn)能在最大程度上實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)溢價(jià)的交易方式，且適用于盤活絕大多數(shù)類型的實(shí)物國有資產(chǎn)，但針對(duì)一些國企擁有的閑置資產(chǎn)，其區(qū)位的資源稟賦、消費(fèi)場(chǎng)景模式和特色產(chǎn)業(yè)等賦予的獨(dú)特價(jià)值和稀缺性，使得單純“價(jià)高者得”機(jī)制存在局限。新模式突破傳統(tǒng)“價(jià)高者得”機(jī)制，結(jié)合存量由區(qū)位稟賦、消費(fèi)場(chǎng)景及特色產(chǎn)業(yè)賦予的獨(dú)特稀缺價(jià)值，納入與周邊產(chǎn)業(yè)的深度融合考量，更契合資產(chǎn)盤活、場(chǎng)景打造與城市發(fā)展建設(shè)的整體需求。

2.長期合作與共贏：這不是“一錘子買賣”，而是尋求長期合作伙伴，借助其行業(yè)資源、技術(shù)經(jīng)驗(yàn)、資金等共同運(yùn)營標(biāo)的資產(chǎn)。共同運(yùn)營標(biāo)的資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)長期共贏。青島產(chǎn)交所探索通過“線下評(píng)審 + 網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)”（包括但不限于綜合評(píng)議、談判、磋商等）的方式盤活閑置資產(chǎn)，為這一模式提供了技術(shù)支持，更全面地綜合考慮意向投資方的綜合實(shí)力。

（二）交易流程規(guī)范、完善

“線下評(píng)審 + 網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)”遴選投資方涉及資格條件審核與遴選工作的實(shí)施。

1.資格條件審核：在滿足國有企業(yè)個(gè)性化需求的同時(shí)，最大限度避免設(shè)置排他性、指向性條件條款。確保交易的公平性與合規(guī)性。

2.陽光監(jiān)督機(jī)制:利用陽光采購平臺(tái)的專家?guī)熨Y源，隨機(jī)抽取專家。評(píng)審過程全程錄音錄像，確保評(píng)審過程公開透明、可追溯。

3.合規(guī)閉環(huán):競(jìng)價(jià)階段沿用產(chǎn)權(quán)交易公開競(jìng)價(jià)流程，形成“評(píng)審+競(jìng)價(jià)”雙通道合規(guī)閉環(huán)，滿足國企個(gè)性化需求，守住國有資產(chǎn)交易底線。

青島產(chǎn)交所在盤活存量資產(chǎn)工作過程中，為客戶提供前期咨詢、方案設(shè)計(jì)、信息披露、專題推介、組織競(jìng)談、資金結(jié)算到最終成交等一系列專業(yè)服務(wù)，得到了交易各方的高度贊賞與肯定。下一步，青島產(chǎn)交所將繼續(xù)秉承專業(yè)、高效的服務(wù)精神為我市盤活存量資產(chǎn)貢獻(xiàn)自己的力量。